Vrednotenje nezazidanih stavbnih zemljišč na podlagi tržnih smernih vrednosti zemljišč

Borut Barlič (2016) Vrednotenje nezazidanih stavbnih zemljišč na podlagi tržnih smernih vrednosti zemljišč. Magistrsko delo.

Predogled

PDF Prenos (5Mb)

Povzetek

Namen magistrskega dela je oblikovati sistem vrednotenja nezazidanih stavbnih zemljišč, ki bo omogočal objektivnejše ocenjevanje tržne vrednosti stavbnih zemljišč. Pri tem smo si zastavili naslednjo raziskovalno hipotezo: Posplošena tržna vrednost stavbnih zemljišč, ocenjena za potrebe množičnega vrednotenja, ni uporabna za posamično vrednotenje stavbnih zemljišč v Sloveniji, ker ne odraža razmer na trgu stavbnih zemljišč. Zato je treba v Sloveniji vzpostaviti sistem posamičnega tržnega vrednotenja stavbnih zemljišč, zasnovan na tržnih smernih vrednostih stavbnih zemljišč. Za potrebe raziskave smo pridobili, obdelali in analizirali podatke o izvedenih transakcijah s stavbnimi zemljišči na aplikativnem območju Mestne občine Maribor (v nadaljevanju: MOM) v obdobju od 2007 do konca 2014. Pridobljene podatke o izvedenih transakcijah smo normirali na dan 31. 12. 2014 in tako odpravili razlike zaradi različnega časa prodaje. Oblikovali smo vrednostne cone s pomočjo modificirane metode voditeljev, ustreznost oblikovanih vrednostnih con pa smo preverili s primerjavo koeficientov variacije in izvedbo t-testov, s katerimi smo preverjali različnost oblikovanih con. Določili smo referenčno stavbno zemljišče z lastnostmi, ki so na aplikativnem območju največkrat zastopane. Izbor dejavnikov, ki vplivajo na vrednost stavbnega zemljišča, smo določili na podlagi ankete strokovne javnosti. Z multiplo regresijsko analizo smo preverili, kateri dejavniki v posamezni coni vplivajo na vrednost stavbnega zemljišča. Smerne vrednosti smo določili po statistični metodi, njihovo ustreznost pa smo preverili z intersubjektivnimi metodami. Za preverjanje ustreznosti vrednostnih con smo uporabili metodo »Zielbaum« oziroma metodo razvejanega diagrama po Aurnhammerjevem postopku. Ugotovili smo, da so smerne vrednosti ustrezno določene s pomočjo statistične metode. Oblikovali smo koeficiente za preračunavanje v vrednostni coni tri za spremenljivko površina stavbnega zemljišča. Z opravljeno raziskavo smo ugotovili, da obstoječi sistem posamičnega vrednotenja ne prepoveduje vrednotenja s pomočjo posredne tržne primerjave, kamor lahko prištevamo tudi vrednotenje s pomočjo tržnih smernih vrednosti. Izkazalo se je, da so izpeljane tržne smerne vrednosti ustrezna podlaga za izvedbo posamičnega vrednotenja stavbnih zemljišč. Ugotovili smo, da se izpeljane tržne smerne vrednosti v aplikativnem območju MOM-a razlikujejo od posplošenih tržnih vrednosti.

Akcije (potrebna je prijava)